個人法務

不動産問題

あなたの大切な資産である不動産を守ります。

不動産は大きな資産価値があります。個人資産の中で、不動産は大きな価値を占めています。そのため、トラブルの原因になるケースが少なくありません。
そのような価値ある不動産を、生活の基盤として自ら使用したり、他人に貸して収益を上げたりするときに、法律的な不動産トラブルの不安をお感じになることはありませんか?
不動産知識の豊富な弁護士に依頼することで、適切な対応を行うことが可能です。

不動産トラブルの解決を弁護士に依頼するメリット

不動産トラブルの解決を弁護士に依頼すると、以下のようなメリットがあります。

  • あらかじめ備えをして不動産トラブルを回避できます
  • 不動産トラブルが起きてしまったときに速やかに対応して損害を最小限にとどめることができます
  • 法的根拠に基づく正しい交渉ができます
  • 裁判に発展するケースにも対応できます

不動産トラブルは、依頼内容ごとに解決の方法が多岐にわたります。解決には、きめ細かい専門的な知識が必要不可欠です。
さくら総合法律事務所の弁護士は、これまで多くの不動産トラブルを扱ってきました。
お客様のお話をじっくりとお聞きし、具体的な解決方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。

主な不動産賃貸借トラブル

不動産トラブルのうちでも、不動産の賃貸借契約に関するトラブルは少なくありません。
一口に賃貸借契約といっても様々な内容があります。そのため、定期借地、定期借家など賃貸借契約の問題、賃料不払い、退去手続、賃料の増減額の問題など、紛争の内容も多様なものとなっています。

定期借地、定期借家など賃貸借契約書の作成

不動産を第三者に貸すときには、契約の成否や内容・条件に疑義が生じないように、契約書を取り交わすことは当然ですが、賃貸トラブルが生じたときに貸主の不利にならないように、契約書の条項を、要望に合わせて最適化して賃貸トラブルを未然に防いだり、最小限に留めるための備えをする必要があります。
例えば、賃貸物件の利用目的や利用方法、利用・居住者の制限や、ペットなどの飼育の可否、原状回復の範囲などを契約書に記載することが考えられます。
また、通常の借地契約や借家契約では、契約期間が満了しても契約は自動的に更新され、借主が自ら退去する場合でなければ明け渡しを受けることは困難です。契約期間が満了した時点で明け渡してもらいたければ、定期借地契約や定期借家契約として法定要件を満たす契約書の取り交わしなどをすることが必要です。

賃料不払い、退去手続

借主が賃料を滞った場合には滞納賃料の支払を督促し、回収する必要があります。滞納が長引いたときには、借地契約や借家契約を解消して、借主には原状回復を果たさせて、不動産から出ていってもらわなければなりません。
ご自分で直接賃借人と交渉して滞納賃料を回収したり、明け渡しを求めることは大変な労力と精神的負担を要します。
また、立ち退きの手順が適切でなかったために有効に賃貸借契約を解消できなくなったり、法手続を経ずに賃貸物件に立ち入ったり残置物を処分して賠償を求められるなどのトラブルが生じることもあります。

滞納家賃の回収見込みが薄くても、放置することは得策ではありません。滞納賃料を放置すれば賃借人の責任感が薄れ、滞納の長期化や、使用態様の悪化、連絡困難な状況を招き、損害の拡大につながりかねません。さらに、このような賃借人がいることが他の賃借人からのクレームの増加や空室率の上昇などを招き、賃貸物件全体の魅力低下につながりかねません。

法手続に添った明け渡しの実行は、時間も費用もかかりますが、大局的に見れば、賃貸物件の魅力の維持、明け渡し後に新たな賃借人への賃貸による賃料収入の確保などにより、損害を最小限に押さえることができます。

賃料の増減額

  • 長い間、賃料を見直さず、適正な賃料を下回る安い賃料で不動産を貸していませんか?
  • 借主から賃料の減額を求められたことはありませんか?

不動産に対する税金の増減や、不動産の価格の上昇又は低下、近隣の賃料と比べてその物件の賃料が不相当になったなどの事情があれば、賃料の増額又は減額を求めることができるものとされています。
適正な賃料を大きく下回る地代や家賃で賃貸していると、借主の権利が強くなってしまい、立ち退きを求めたときに立退料が高くなる危険もあります。貸主としては、適正な賃料を把握し、こまめに賃料を増額をしていくことをお勧めします。
逆に、借主から賃料の減額を求められた場合には、減額に応じなければならないか否かを検討しなければなりません。

不動産の管理・承継

大切な不動産を、自分が判断力を失った後も、適切に管理して欲しい、自分が死んだ後は親族に円満かつ円滑に承継させたい、と希望される方は多いと思います。
当法律事務所の弁護士は、多くの任意後見、遺言、家族信託事例を取り扱ってきました。ご希望に添った対策をすることができます。安心してお任せください。

管理・承継の方法

任意後見契約の利用

ご自分が判断力を失ったあと、不動産に関する管理処分はご自分に代わって後見人に担ってもらうことになります。
しかし、判断力を失った後の対応をあらかじめ備えておかなければ、ご自分が判断力を失った後で周りの方が法定後見を申し立てることになり、適時に後見人が付されない恐れもありますし、後見人に誰がなるかも自分では選ぶことができません。

あらかじめ任意後見契約を結んでおけば、ご自分が信頼する人に円滑に管理を開始してもらうことができますし、あらかじめ任意後見人候補者に不動産管理に関してご自分の希望を伝えておけば、後見の範囲内で、希望に添った不動産管理をしてもらうことが期待できます。

家族信託の利用

相続対策のために、特定の不動産を売却したり、新たに不動産を購入したり、建物を建て替えたりすることを検討されていても、対策を完了する前にご自分が判断力を失ってしまった場合には、手続を進めることができなくなるおそれがあります。
後見人は、被後見人の財産を減らさないように安全に財産管理をすることが求められており、リスクを取って不動産を処分したり、購入したりすることはできないからです。
家族信託を利用すれば、委託者であるご本人が判断力を失った後も、信託目的に従って積極的な財産の管理処分が可能ですので、ご希望を実現することができます。
また、ご自分が亡くなった後の不動産の承継は、遺言や家族信託を利用して実現することができます。